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截至2020年底，上海辦公樓市場規模已達1400余萬平方米，其中超過半數位于非中央商務區。仲量聯行華東區董事總經理張靜透露，非中央商務區內諸多板塊的迅速崛起改變了上海辦公樓市場的固有格局，產業發展的更新迭代也帶動各行業辦公空間需求的強弱變遷。其中，金融行業將繼續作為上海辦公樓需求的基石力量，而科技企業的快速發展正逐漸改變傳統辦公樓的租戶結構。

集群效應推動市場發展與成熟

根據上海多中心發展的特色，仲量聯行近日發布的一份報告將原有的板塊界定再次細分，形成核心商務區、中央商務區、成熟型商務區以及成長型商務區四類，以更合理有效地反映上海辦公樓市場各板塊的變遷。

該份報告指出，對于城市辦公樓市場的發展和成熟而言，集群效應具有顯而易見的推動作用，其背后的核心驅動要素主要來自產業集聚、商業氛圍和基建設施這3方面。

其中，產業集群是衡量辦公樓商務板塊規模的重要指標，包含了產業規模、企業活躍度、人才聚集要素。張靜介紹說，目前，在上海的辦公樓租戶構成中，金融服務業已成為基石行業，在上海甲級辦公樓里占比達36%；而科技新媒體行業也推動辦公樓需求持續增長，帶動辦公樓板塊的產業聚集。從辦公樓的租戶結構看，科技新媒體業企業在中央商務區占比從2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商務區占比達21%。

張靜指出，在“雙循環”格局下，上海作為長三角一體化發展的核心引擎，將進一步發揮龍頭帶動作用，促進國內國際雙循環。大批跨國公司亞太及中國區總部、分支機構或研發中心搬遷至上海，帶動區域經濟發展。在跨國公司總部進入上海的同時，內資企業則在上海找到了走向全國和國際市場的跳板。

上海的新興商務區承載了總部辦公需求。《華夏時報》記者了解到，在新興商務區各細分市場中，浦東的前灘板塊發展動能最為顯著。上述報告指出，前灘是近兩年發展最迅速的新興板塊，自2017年第一棟甲級辦公樓竣工，截至2020年，已有約66萬平方米的辦公樓竣工。前灘的高品質新項目為企業整合或設立總部需求提供了更多選擇，也持續受到成本敏感型租戶的青睞。

商圈提檔賦能細分板塊市場

除高度聚集的辦公樓外，完善的商業配套能夠由點及面地帶動板塊的商圈活力與商業氛圍，商場輻射范圍擴大和商圈能級提升，繼而助力板塊內更多經濟活動，產生凝聚效力。

上述仲量聯行報告指出，帶有辦公、零售及酒店等復合功能的綜合體項目能夠更好地為板塊的配套設施、服務品質以及地段提檔，升級其商業氛圍并賦能該板塊的辦公樓市場。另據仲量聯行數據，2016-2020年間，上海辦公樓市場綜合體項目與純辦公項目的租金價差逐漸擴大。

商業氛圍對上海辦公樓板塊格局的影響主要分為兩個方面，即核心商圈內城市更新推動板塊升級，和新興商圈內配套成熟化提升商業氛圍。在中央商務區內，零售項目的存量改造是整體市場中僅次于新增供應的供應來源，辦公樓板塊的租金增長要素之一是其項目或周圍項目的商業升級，通過助力板塊協同效應增加租戶黏性，并加強板塊的綜合競爭力。上海非中央商務區集中了大部分零售物業市場的新增供應，新興商圈內配套設施的日益完善提升了整體商業氛圍，不僅能滿足區域內企業商務接待和員工消費需求，也有利于提升辦公物業的價值，從而吸引優質企業入駐。

此外，交通便捷性和通達性也是企業選址考量的重要因素，基建設施的完善對辦公樓細分板塊的發展具有顯著的推動作用。

隨著軌道交通的不斷發展，非中央商務區的軌道交通密度正逐步向中央商務區靠攏。張靜稱，根據仲量聯行地理信息平臺MapIT的計算，至2025年底，非中央商務區范圍內的地鐵總長將從2020年的230公里增加至329公里。新地鐵線路將拉近非中央商務區樓宇與地鐵站的距離，同時，單個樓宇與地鐵站的距離也將縮短。項目通達性提升吸引了更多租戶向非中央商務區遷移。租戶向非中央商務區的搬遷整合與新項目的不斷竣工形成了聚集效應，為板塊帶來了新的動能。

仲量聯行華東區研究部總監黃璐表示：“上海辦公樓市場正在經歷轉型蛻變，上海多中心的發展模式，帶動了原屬非中央商務區的一些辦公板塊迅速興起，逐漸轉型成為功能齊全的商務區域，同時中央商務區的板塊已形成產業規模效應，通過城市更新等方式探索新格局下的自身定位。”黃璐認為，隨著各區域產業導向逐漸顯現經濟效益，城市基礎建設日益延伸完善，上海辦公樓市場逐漸形成多板塊功能互補、分工協作、動態平衡的全新格局。