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截至2020年底，上海辦公樓市場規(guī)模已達(dá)1400余萬平方米，其中超過半數(shù)位于非中央商務(wù)區(qū)。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理張靜透露，非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)諸多板塊的迅速崛起改變了上海辦公樓市場的固有格局，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的更新迭代也帶動各行業(yè)辦公空間需求的強(qiáng)弱變遷。其中，金融行業(yè)將繼續(xù)作為上海辦公樓需求的基石力量，而科技企業(yè)的快速發(fā)展正逐漸改變傳統(tǒng)辦公樓的租戶結(jié)構(gòu)。

集群效應(yīng)推動市場發(fā)展與成熟

根據(jù)上海多中心發(fā)展的特色，仲量聯(lián)行近日發(fā)布的一份報告將原有的板塊界定再次細(xì)分，形成核心商務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、成熟型商務(wù)區(qū)以及成長型商務(wù)區(qū)四類，以更合理有效地反映上海辦公樓市場各板塊的變遷。

該份報告指出，對于城市辦公樓市場的發(fā)展和成熟而言，集群效應(yīng)具有顯而易見的推動作用，其背后的核心驅(qū)動要素主要來自產(chǎn)業(yè)集聚、商業(yè)氛圍和基建設(shè)施這3方面。

其中，產(chǎn)業(yè)集群是衡量辦公樓商務(wù)板塊規(guī)模的重要指標(biāo)，包含了產(chǎn)業(yè)規(guī)模、企業(yè)活躍度、人才聚集要素。張靜介紹說，目前，在上海的辦公樓租戶構(gòu)成中，金融服務(wù)業(yè)已成為基石行業(yè)，在上海甲級辦公樓里占比達(dá)36%；而科技新媒體行業(yè)也推動辦公樓需求持續(xù)增長，帶動辦公樓板塊的產(chǎn)業(yè)聚集。從辦公樓的租戶結(jié)構(gòu)看，科技新媒體業(yè)企業(yè)在中央商務(wù)區(qū)占比從2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商務(wù)區(qū)占比達(dá)21%。

張靜指出，在“雙循環(huán)”格局下，上海作為長三角一體化發(fā)展的核心引擎，將進(jìn)一步發(fā)揮龍頭帶動作用，促進(jìn)國內(nèi)國際雙循環(huán)。大批跨國公司亞太及中國區(qū)總部、分支機(jī)構(gòu)或研發(fā)中心搬遷至上海，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在跨國公司總部進(jìn)入上海的同時，內(nèi)資企業(yè)則在上海找到了走向全國和國際市場的跳板。

上海的新興商務(wù)區(qū)承載了總部辦公需求。《華夏時報》記者了解到，在新興商務(wù)區(qū)各細(xì)分市場中，浦東的前灘板塊發(fā)展動能最為顯著。上述報告指出，前灘是近兩年發(fā)展最迅速的新興板塊，自2017年第一棟甲級辦公樓竣工，截至2020年，已有約66萬平方米的辦公樓竣工。前灘的高品質(zhì)新項目為企業(yè)整合或設(shè)立總部需求提供了更多選擇，也持續(xù)受到成本敏感型租戶的青睞。

商圈提檔賦能細(xì)分板塊市場

除高度聚集的辦公樓外，完善的商業(yè)配套能夠由點及面地帶動板塊的商圈活力與商業(yè)氛圍，商場輻射范圍擴(kuò)大和商圈能級提升，繼而助力板塊內(nèi)更多經(jīng)濟(jì)活動，產(chǎn)生凝聚效力。

上述仲量聯(lián)行報告指出，帶有辦公、零售及酒店等復(fù)合功能的綜合體項目能夠更好地為板塊的配套設(shè)施、服務(wù)品質(zhì)以及地段提檔，升級其商業(yè)氛圍并賦能該板塊的辦公樓市場。另據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2016-2020年間，上海辦公樓市場綜合體項目與純辦公項目的租金價差逐漸擴(kuò)大。

商業(yè)氛圍對上海辦公樓板塊格局的影響主要分為兩個方面，即核心商圈內(nèi)城市更新推動板塊升級，和新興商圈內(nèi)配套成熟化提升商業(yè)氛圍。在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，零售項目的存量改造是整體市場中僅次于新增供應(yīng)的供應(yīng)來源，辦公樓板塊的租金增長要素之一是其項目或周圍項目的商業(yè)升級，通過助力板塊協(xié)同效應(yīng)增加租戶黏性，并加強(qiáng)板塊的綜合競爭力。上海非中央商務(wù)區(qū)集中了大部分零售物業(yè)市場的新增供應(yīng)，新興商圈內(nèi)配套設(shè)施的日益完善提升了整體商業(yè)氛圍，不僅能滿足區(qū)域內(nèi)企業(yè)商務(wù)接待和員工消費需求，也有利于提升辦公物業(yè)的價值，從而吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。

此外，交通便捷性和通達(dá)性也是企業(yè)選址考量的重要因素，基建設(shè)施的完善對辦公樓細(xì)分板塊的發(fā)展具有顯著的推動作用。

隨著軌道交通的不斷發(fā)展，非中央商務(wù)區(qū)的軌道交通密度正逐步向中央商務(wù)區(qū)靠攏。張靜稱，根據(jù)仲量聯(lián)行地理信息平臺MapIT的計算，至2025年底，非中央商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的地鐵總長將從2020年的230公里增加至329公里。新地鐵線路將拉近非中央商務(wù)區(qū)樓宇與地鐵站的距離，同時，單個樓宇與地鐵站的距離也將縮短。項目通達(dá)性提升吸引了更多租戶向非中央商務(wù)區(qū)遷移。租戶向非中央商務(wù)區(qū)的搬遷整合與新項目的不斷竣工形成了聚集效應(yīng)，為板塊帶來了新的動能。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐表示：“上海辦公樓市場正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型蛻變，上海多中心的發(fā)展模式，帶動了原屬非中央商務(wù)區(qū)的一些辦公板塊迅速興起，逐漸轉(zhuǎn)型成為功能齊全的商務(wù)區(qū)域，同時中央商務(wù)區(qū)的板塊已形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，通過城市更新等方式探索新格局下的自身定位。”黃璐認(rèn)為，隨著各區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向逐漸顯現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，城市基礎(chǔ)建設(shè)日益延伸完善，上海辦公樓市場逐漸形成多板塊功能互補(bǔ)、分工協(xié)作、動態(tài)平衡的全新格局。