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2020年上海甲級寫字樓租戶調查報告

發布時間：2020-12-21 瀏覽次數：768 來源：www.lnbxsl.cn

截至2020年第三季度末，金融業、制造業以及服務業是上海甲級寫字樓的三大需求來源，其中金融業持續領跑上海寫字樓租賃市場需求，折射出上海加快國際金融中心建設和金融支持長三角一體化發展，推動金融更高水平開放創新再上新臺階。

上海持續不斷提升城市能級和核心競爭力，在國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新5個中心的核心功能建設上取得新突破的同時也為寫字樓市場注入源源不斷的動力。2020年金融業仍然是寫字樓需求首位，此外高端制造業（23%）、服務業（17%）、TMT（10%）及房地產業（7%）等行業需求也持續攀升。

金融業

浦東開發開放30周年，是中國改革開放的象征和上海現代化建設的縮影，也是上海建設全球性金融中心的最佳寫照，目前上海金融中心主體架構基本確立，各類金融市場、基礎設施等金融要素齊備，中外資金融機構集聚發展，金融產品和服務體系也在不斷完善。滬港通、黃金國際板、債券通等相繼推出使得上海金融中心國際化程度大幅提升。近期發布的GFIC全球金融中心指數中上海首度躋身全球第三名，代表上海國際金融中心地位日益鞏固，且受到全球經濟金融界的廣泛認可與肯定。2020年是上海國際金融中心建設具有里程碑意義的一年。

制造業

城市開放和包容的文化特質，讓上海能夠吸納全國乃至全球的各類人才和資本，從而保證了當下制造業的高水平發展。現在的上海經濟正在以服務經濟為主，注重提升科技含量，努力向高端制造業發展的方向，加快推進以科技進步和創新驅動的產業升級。雖然過去幾年我們發現一些低附加值的制造業受到產業外遷、成本上升等諸多因素的影響，撤離市中心，但此次調查發現諸如消費品制造業（12.4%）、醫藥與生命科學（4%）、工業品制造業（3.3%）與3C電子產品（2.9％）等制造業細分行業的需求有顯著成長，究其主要原因，隨著上海寫字樓版圖迅速擴展，一些大型制造業租戶可在交通便捷、商業配套日趨成熟的非核心區覓得大面積、設計獨特或可提供訂制冠名需求的辦公項目，因此承租能力較強且對辦公環境有一定要求的高端制造業紛紛落址新興商務區。

ＴＭＴ

科技、新媒體及通信行業為代表的TMT行業租戶十分活躍，占到全上海甲級寫字樓租賃面積的10%。其中網絡媒體、互聯網及手機平臺以及通訊產業的累計租賃面積均較前次統計有明顯成長，反映出在經濟轉型驅動下的行業創新增長會帶來一系列的新增需求。同時為了護航全球科創中心建設，上海還出臺了《上海市推進科技創新中心建設條例》，從法律層面確定了科技創新中心建設的基本框架，著力將“最寬松的創新環境、最普惠公平的扶持政策、最有力的保障措施”的理念體現在制度設計中，體現鮮明的改革和創新導向。TMT行業將成為上海未來發展的主要驅動力，該行業在就業人員和寫字樓需求方面的占比也將逐步增大。

租戶類型方面，此次調查樣本內的中外資企業租賃面積占比分別為51％與49％，外資租賃需求較2018年有所擴大；若從企業數量角度來看年，中資企業數量較2018年上升8.6%，其中以TMT與房地產行業增長最為顯著；外資企業數量較2018年上升21%，主要集中于消費品制造業。從中外資企業分布來看，核心商務區較受外資青睞（54%），具體來看，南京西路、人民廣場、淮海中路等板塊外資企業集中度相對較高，而內資企業則更多遍布于徐匯濱江、北外灘、五角場、大虹橋等板塊。

面對新時代大環境的變化，企業紛紛通過轉型尋求未來發展的新方向。此次調查中可以發現跨行業的企業數量有很明顯的成長， 2020年全市超級租戶（10,000平方米及以上）企業達到113家，較2018年增加40家。內資超級租戶占比在歷次調查中逐步上升，于2020年達到43%，較2018年提升3個百分點，并較2015年大幅提升18個百分點。