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近日研報指出，今年第一季度，上海商業地產市場的表現“超出預期” ，寫字樓租賃市場凈吸納量、大宗交易數量等各統計數據均傳遞出積極向上的信號。

“無論是國家’十四五’規劃，還是上海’十四五’發展綱要，商業地產都展現出了承上啟下的作用，對人財物數據流動的推動和對科技發展的促進。”高力國際華東區董事總經理沈寅指出：“這不僅限于新能源、人工智能，亦將在更深層次方面影響整個行業的布局、開發、發展。”

寫字樓延續回暖趨勢，租金企穩

《華夏時報》記者從高力國際方面了解到，2021年第一季度，受宏觀經濟持續回暖及前期受抑制需求釋放的影響，上海寫字樓市場延續了去年第四季度的良好回暖趨勢。

其中，甲級寫字樓凈吸納量為21.6萬平方米，呈現自2018年第四季度以來最強單季表現；新增供應16.4萬平方米，市場整體空置率下降0.6個百分點至22%；平均有效租金為人民幣7.57元每平方米每天，其中核心區域租金環比下跌1.3個百分點，連續三個季度持續收窄，特別是次中心區域的寫字樓市場租金隨著入住率的不斷提高，已表現出明顯企穩的跡象。

從子市場表現來看，次中心區域成為凈吸納量的主要地區，前灘、北外灘、世博耀華、徐匯濱江表現較為活躍，總計凈吸納量達到9.6萬平方米，占到總體凈吸納量的44%，超越了本季度CBD區域的整體凈吸納量。

高力國際方面預計，未來五年，上海甲級寫字樓市場的年均供應為130萬平方米，特別是今年和明年，年均超200萬平方米的新增供應，其中30%源于核心區域，70%源于次中心區域，后期市場的空置仍將繼續上揚。

需求方面，專業服務、TMT以及金融行業的公司占據需求的前列，三者占到凈吸納量的78%；分別為32%、24%和22%。其中TMT行業的租賃量占比提升至總量的24%，躋身需求的第二。

上述研報指出，TMT行業中有超過六成的公司選擇了前灘和徐匯濱江等比較熱點的次中心區域，較高品質的辦公樓宇、完善的周邊配套及相對具有競爭力的租金，使得這些TMT紛紛選址在這些熱點區域。而從企業性質來看，內資企業仍是需求的主力，占到75%左右，外資占比則為25%。

零售物業整體市場空置率降1%

據高力國際研報，一季度上海零售物業市場無新增供應，市場的整體凈吸納量為7.7萬平方米。而得益于休閑餐飲、新能源汽車與美妝生活方式集合店擴張需求的支持，整體的市場空置率下降1.0%，為11.2%。由于去年部分項目延期入市，高力國際預計今年將有大約125萬平方米的新增供應集中入市，對后期市場產生較大壓力。

從需求端來看，隨著疫情得到有效的控制，零售市場的信心逐步恢復，奢侈品牌借機不斷擴張，力求抓住商機。此外，餐飲和新能源汽車品牌的需求持續增加，目前需求前三位的仍舊是餐飲、時尚服飾和生活方式。

同時，上海物流市場一季度租賃交易活躍，整體凈吸納量3.7萬平方米，租金達到人民幣1.51元每平方米每天，環比微漲0.8%；新增租賃需求例如三方物流和生鮮電商持續擴張，帶動整體空置率下降至12.2%。展望全年，凈吸納量有望上升至55萬平方米，預計租金將環比上漲3%。整體物流市場隨著電商的持續擴張，仍將保持良好健康的供需狀態。

此外，盡管一季度為傳統淡季，但上海產業園區市場自去年一季度以來節節攀升，2021年第一季度產業園區整體凈吸納量達22.1萬平方米，環比上漲8.4%，整體市場空置率為22.8%。預計今年產業園區整體凈吸納量將逐步走高，全年凈吸納量有望達到109萬平方米，實現供求基本平衡。

租金表現方面，整體租金水平為人民幣3.80元每平方米每天，環比上升1.0%；高力國際預計今年全市產業園區租金將上漲2.0%，其中上述三個核心子市場的租金漲幅將優于全市整體，達到2.5%。

而在大宗交易市場，機構投資者本季度表現相當活躍，寫字樓、商務園區和零售商業均有大宗交易成交的錄得，總計成交人民幣123.2億元。整體來看，國內的金融機構仍是市場主要參與者。不過，由于疫情的緩解以及疫苗的推出，預計境外投資者預計將在本年內有更多交易。

值得一提的是，高力國際亦在此次發布的專題報告中指出，隨著中國新能源汽車銷量大幅提升，預計銷量從2020年的136.7萬輛上升至2025年的669萬輛，年均復合增速達到37%，對應的物業選址需求也將大幅提升。對于房地產而言，需要緊緊抓住當中蘊含的機遇與企業共同成長：從前端的研發中心、供應商、整車廠，到汽車銷售展廳、汽車交付中心、維修服務中心以及零配件分撥中心。