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這片寫字樓園區(qū)很多企業(yè)倒閉了，空了很多房子，我們的媒體業(yè)務(wù)收入基本減了一大半，現(xiàn)在還在嘗試新的業(yè)務(wù)，如果效果不好就會(huì)減少辦公區(qū)域。”入駐北京遠(yuǎn)洋國際中心的新媒體創(chuàng)業(yè)者賈先生接受中華工商時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，雖然疫情暴發(fā)后，寫字樓租金有所下滑，他也拿到了租金補(bǔ)貼，但和大多中小企業(yè)一樣，寫字樓租賃成本依然是公司經(jīng)營的重?fù)?dān)。

2020年開年，突如其來的“黑天鵝”打亂了經(jīng)濟(jì)走勢，中小企業(yè)遭受疫情重創(chuàng)，一線城市寫字樓租賃業(yè)務(wù)在春季迎來一片“陰霾”。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，寫字樓租賃市場緩慢“回血”，但供需失衡仍需“破題”。

供大于求早已成市場“痛點(diǎn)”

疫情之下，一線城市寫字樓租賃業(yè)務(wù)明顯下滑。第一太平戴維斯研究部公開數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，北京寫字樓租賃活動(dòng)在2020年一季度大量擱置，全市空置率上升至13.2%，是自2010年以來的最高值。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長、復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心秘書長陳晟指出，疫情以來，一線城市5A甲級寫字樓的商用面積遠(yuǎn)已超過人均2平方米的預(yù)警指標(biāo)，供應(yīng)量過于飽和。

記者走訪多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和服務(wù)公司了解到，早在疫情之前，市場就已經(jīng)釋放了不太樂觀的信號。第一太平戴維斯研究部公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年二季度，北京甲級寫字樓平均租金連續(xù)六個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下滑。

“2019年下半年我們對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷就已經(jīng)非常謹(jǐn)慎，公司就已經(jīng)開始做調(diào)整和優(yōu)化。”北京中原工商鋪董事總經(jīng)理蔡慧健接受采訪時(shí)表示，2019年因中美貿(mào)易摩擦以及經(jīng)濟(jì)增速放緩，能明顯感受到企業(yè)發(fā)展更加保守，寫字樓租賃需求疲軟。

過剩的供應(yīng)量是近幾年寫字樓市場遇冷的“痛點(diǎn)”。“北京寫字樓在2018、2019年的供應(yīng)量很大，諸如麗澤商務(wù)區(qū)這種新興區(qū)域以及CBD中服地塊的供應(yīng)非常旺盛且時(shí)間集中，明顯供大于求，導(dǎo)致了市場持續(xù)下行。”第一太平戴維斯華北區(qū)交易及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、高級董事溫書閱表示，今年第一季度北京寫字樓租賃市場吸納量為負(fù)值，而突如其來的疫情使得寫字樓市場“雪上加霜”，讓潛伏的市場危機(jī)完全爆發(fā)。

“供大于求的背后，是產(chǎn)業(yè)更新迭代還不夠成熟，新產(chǎn)業(yè)的商辦用地需求難以飽和市場。”遠(yuǎn)行嘉業(yè)集團(tuán)樓庫資產(chǎn)總經(jīng)理梁坤認(rèn)為，寫字樓市場交易量走低，是由全產(chǎn)業(yè)收縮的基本盤決定的，也伴隨著新舊產(chǎn)業(yè)的更替，但是疫情起到了加速衰退的作用，寫字樓新增需求跟不上撤退的速度，反饋到市場就表現(xiàn)為空置率持續(xù)走高。

“拋底”背后未現(xiàn)大面積“抄底”

在困頓的市場狀況下，業(yè)主和租戶也悄然進(jìn)行著一場“博弈”。

“疫情初期，部分經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)主迅速改變策略，通過各種手段降低租賃條件，采取一系列的軟、硬性優(yōu)惠措施，瞬間抓住了疫情初期非常有限的市場需求及行業(yè)下行期租戶的心理。”溫書閱介紹，部分業(yè)主擁有敏銳的市場嗅覺，順應(yīng)市場變化，積極采取應(yīng)對措施，他認(rèn)為這是極為明智的止損辦法。

“業(yè)主和開發(fā)商有一定的悲觀預(yù)期，比平常多出半個(gè)月甚至1個(gè)月的代理傭金，就為了讓我們趕緊租出去。”蔡慧健在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，疫情期間，業(yè)主和開發(fā)商抱著“重賞之下必有勇夫”的心態(tài)寄希望于代理方快速解決庫存，雖然交易量減少，但是成交的每一單的代理收益大幅提升。

溫書閱還透露，有部分專業(yè)租戶眼光長遠(yuǎn)，抓住市場“弧底”機(jī)會(huì)，迅速?zèng)Q斷，用難得的低成本升級辦公場所，還獲得了長期且穩(wěn)定的租約。這一現(xiàn)象顯示了部分客戶對于市場判斷的前瞻性。

“今年租賃客戶下降了，但是購買客戶增長了，而且我們從北京市建委拿到的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也看到，這幾個(gè)月的購買客戶確實(shí)有增長。”蔡慧健告訴記者，從北京中原工商鋪寫字樓業(yè)務(wù)來看，今年租賃情況不樂觀，但購買需求卻出奇增長。

這些情況是否意味著有大批客戶“抄底”從而影響市場發(fā)展？

專家指出，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢下，大刀闊斧地?cái)U(kuò)租和購買寫字樓只是少量情況。“大量‘抄底’是不存在，與此相反，目前更多企業(yè)主要是減少租賃面積，逃離核心商圈，最大程度減少辦公成本。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)秘書長劉凱對記者說。

“我不認(rèn)為企業(yè)目前有較大面積‘抄底’現(xiàn)象，本質(zhì)問題還是供求關(guān)系，企業(yè)租賃需求還是靠企業(yè)發(fā)展業(yè)績支撐，沒有發(fā)展就沒有增加辦公空間的需求。”陳晟表示，目前出現(xiàn)的寫字樓擴(kuò)租和購買行為不會(huì)對市場產(chǎn)生較大影響，并沒有觸及整體寫字樓需求量的根本性變化。

未來市場“危”與“機(jī)”共存

在疫情和經(jīng)濟(jì)環(huán)境疊加效應(yīng)的影響下，一線城市寫字樓整體市場需求格局相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)單一行業(yè)獨(dú)占市場高地的現(xiàn)象。梁坤指出，北京辦公租賃市場客群行業(yè)需求集中度較高，計(jì)算機(jī)、非銀行金融、綜合服務(wù)、傳媒這四大熱門行業(yè)需求占比長期維持在市場總成交量的50%以上。從2020年上半年北京各行業(yè)成交數(shù)據(jù)來看，第二季度四大熱門行業(yè)需求總和仍占北京成交量的54%左右。

值得注意的是，疫情之下部分行業(yè)逆勢上揚(yáng)，在低迷的寫字樓市場中顯現(xiàn)出活力。記者從多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和服務(wù)公司了解到，金融、在線教育、醫(yī)療大健康、電商、電競等特別是與互聯(lián)網(wǎng)緊密相關(guān)的行業(yè)租賃需求高漲。陳晟表示，業(yè)主和中介要盡快從疫情期間發(fā)展起來的新業(yè)態(tài)中挖掘潛在客戶群，瞄準(zhǔn)變化后的市場新需求。

為了應(yīng)對市場變化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和服務(wù)公司也進(jìn)行了短期經(jīng)營管理的調(diào)整。專家建議，寫字樓租賃行業(yè)更要通過疫情帶來的市場變化反思未來長遠(yuǎn)發(fā)展。“寫字樓市場未來將發(fā)生五大變化，分別是綠色健康安全成為用戶首選、輕重資產(chǎn)運(yùn)營模式輕者勝、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)營大行其道、專業(yè)化運(yùn)營與服務(wù)團(tuán)隊(duì)崛起以及科技賦能智慧運(yùn)營迎來窗口期。”劉凱表示，這次突如其來的疫情進(jìn)一步加速寫字樓行業(yè)洗牌，同時(shí)倒逼綠色辦公、智慧辦公等大趨勢的變革。

“我們要意識到辦公載體的變化，寫字樓的物業(yè)管理未來要更加注重提升軟性環(huán)境，比如加強(qiáng)人文關(guān)懷、設(shè)施管理，還可以服務(wù)租戶將實(shí)地和遠(yuǎn)程辦公相結(jié)合。”陳晟認(rèn)為，寫字樓傳統(tǒng)“冰冷”的辦公服務(wù)需要提升“溫度”和靈活度。

對于未來一線城市寫字樓租賃市場的走勢，專家特別指出，目前處于緩慢復(fù)蘇階段，暫時(shí)很難出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)。“疫情逐漸緩和，一些措施可能會(huì)相應(yīng)松動(dòng)，但整個(gè)寫字樓市場，包括商業(yè)市場還是處于供需錯(cuò)位的狀態(tài)，市場關(guān)系短期很難真正改善。”陳晟認(rèn)為，寫字樓市場的復(fù)蘇，關(guān)鍵還在于政府對土地供應(yīng)節(jié)奏上的把握，解決供大于求的矛盾。另外，政府要在營商環(huán)境給予大力支持，推動(dòng)中小企業(yè)走出困境。