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近日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目管理 確保工程安全質(zhì)量的通知》，提出要加強(qiáng)項(xiàng)目審核把關(guān)，嚴(yán)把超高層建筑審查關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》，把超大體量公眾建筑、超高層建筑和重點(diǎn)地段建筑作為城市重大建筑項(xiàng)目進(jìn)行管理。

其中，對(duì) 100 米以上建筑應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，與城市規(guī)模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配；嚴(yán)格限制新建 250 米以上建筑，確需建設(shè)的，要結(jié)合消防等專題論證進(jìn)行建筑方案審查，并報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案；不得新建 500 米以上超高層建筑。

我們認(rèn)為，這主要和貫徹落實(shí) " 適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀 " 新時(shí)期建筑方針有關(guān)。今年全國(guó)兩會(huì)，" 碳達(dá)峰 "" 碳中和 " 備受關(guān)注。為應(yīng)對(duì)氣候變化，我國(guó)提出 " 二氧化碳排放力爭(zhēng)于 2030 年前達(dá)到峰值，努力爭(zhēng)取 2060 年前實(shí)現(xiàn)碳中和 " 等莊嚴(yán)的目標(biāo)承諾。在今年的政府工作報(bào)告中，" 做好碳達(dá)峰、碳中和工作 " 被列為 2021 年重點(diǎn)任務(wù)之一；" 十四五 " 規(guī)劃也將加快推動(dòng)綠色低碳發(fā)展列入其中。

由于超高層建筑的能耗非常大，無(wú)論是供水，還是供電，都需要額外增加設(shè)備保持穩(wěn)定運(yùn)行，不僅如此，超高層建筑的安全風(fēng)險(xiǎn)也很大，如目前我國(guó)的消防云梯最大長(zhǎng)度在 100 米左右，500 米以上超高層的消防隱患對(duì)于消防安全是巨大挑戰(zhàn)。

因此，此次 " 限高令 " 對(duì)我國(guó)綠色低碳可持續(xù)發(fā)展擁有一定的意義。

01

高層建筑政策日趨嚴(yán)厲

從時(shí)間上來(lái)看，早在 2016 年 2 月的時(shí)候，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》就提出，要強(qiáng)化公共建筑和超限高層建筑設(shè)計(jì)管理，建立大型公共建筑工程后評(píng)估制度。

2019 年 9 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)的指導(dǎo)意見》強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格控制超高層建筑建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，加強(qiáng)超限高層建筑抗震、消防、節(jié)能等管理。

2020 年 5 月《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層 " 摩天樓 "，一般不得新建 500 米以上建筑，各地因特殊情況確需建設(shè)的，應(yīng)進(jìn)行消防、抗震、節(jié)能等專項(xiàng)論證和嚴(yán)格審查，審查通過的還需上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委復(fù)核，未通過論證、審查或復(fù)核的不得建設(shè)。要按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，嚴(yán)格限制新建 250 米以上建筑，確需建設(shè)的，由省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同有關(guān)部門結(jié)合消防等專題論證進(jìn)行建筑方案審查，并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。各地新建 100 米以上建筑應(yīng)充分論證、集中布局，嚴(yán)格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設(shè)防審批制度，與城市規(guī)模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配。中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。

從定性要求 " 嚴(yán)格控制超高層建筑建設(shè) "，到提出具體限高量化指標(biāo)，對(duì)于新建高層建筑，政策日趨嚴(yán)厲。

02

建安成本約為普通辦公樓的 3-4 倍

國(guó)家對(duì)超高層建筑建設(shè)的嚴(yán)格控制，究其緣由，主要還是與超高層建筑的造價(jià)、周期及消防等方面有關(guān)，據(jù)中國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352 — 2005 規(guī)定：建筑高度超過 100 米時(shí)，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。

從目前來(lái)看，各地大多數(shù)規(guī)劃建設(shè)的超高層建筑主要以辦公樓為主。據(jù)克而瑞資管調(diào)查整理，40 層以上，高度 100 米以上的超高層辦公樓的建安成本平均約為普通辦公樓的 3-4 倍，建設(shè)周期平均約為 2-3 倍；

防火規(guī)范方面，據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 ( 2005 年版 ) 》 ( GB 50045--1995 ) 的規(guī)定，當(dāng)高層建筑的建筑高度超過 250 米時(shí)，建筑設(shè)計(jì)采取的特殊的防火措施，應(yīng)提交國(guó)家消防主管部門組織專題研究、論證。

表：超高層辦公樓與普通辦公樓建造情況對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開資料，克而瑞資管

也就是說(shuō)，無(wú)論是從建設(shè)成本、建設(shè)周期還是防火規(guī)范上講，超高層建筑都相對(duì) " 不經(jīng)濟(jì) "。建設(shè)維護(hù)超高層建筑所付出的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通建筑。從這個(gè)角度來(lái)講，國(guó)家今天的 " 限高令 " 有較深遠(yuǎn)的影響意義。

03

各大城市盲目競(jìng)逐 " 中國(guó)第一高樓 "

據(jù)世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)（CTBUH）發(fā)布的《2020 高層建筑年度回顧》顯示，中國(guó) 150 米以上的建筑達(dá)到 2395 座，200 米以上建筑達(dá) 823 座，300 米以上達(dá) 95 座，三項(xiàng)指標(biāo)均保持全球第一。

隨著我國(guó)建造技術(shù)的進(jìn)步，再加上很多地方以建筑高度作為城市現(xiàn)代化的 " 象征 "，因此出現(xiàn)了各地?zé)嶂越ㄔ斐邔咏ㄖ默F(xiàn)象。

然而，摩天大樓并不是越高越好，一方面是超高層建筑相對(duì) " 不經(jīng)濟(jì) "，另外一方面是動(dòng)輒上百億的造價(jià)，對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著需要承擔(dān)極大的資金壓力。

如某省會(huì)城市超高層項(xiàng)目，其規(guī)劃多次被消減，先是從規(guī)劃的 636 米被削減到 475 米，隨后又傳出因資金鏈問題陷入糾紛；某直轄市有名的超高層項(xiàng)目，前期投資號(hào)稱達(dá) 700 億，然而目前修建已有十多年，且尚未完工。

據(jù) CTBUH 披露，2020 年中國(guó) " 未完成 " 的超高層共有 81 棟，有 66 棟 " 暫停施工 "。

由此看來(lái)，超高層項(xiàng)目雖然在建成后會(huì)成為城市亮點(diǎn)，但若建不成就成為了污點(diǎn)。再疊加造價(jià)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等各方來(lái)看，超高層建筑未必有想象中那么的美好。

04

對(duì)緩解寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)有部分幫助

從超高層建筑常見的寫字樓市場(chǎng)來(lái)看，近年來(lái)并不樂觀。受經(jīng)濟(jì)增速放緩、貿(mào)易爭(zhēng)端的影響，自 2018 年四季度起，一線城市整體辦公市場(chǎng)便處于下行態(tài)勢(shì)，進(jìn)入 2020 年，隨著新冠疫情的爆發(fā)，進(jìn)一步加重了辦公市場(chǎng)的下跌態(tài)勢(shì)。

進(jìn)入 2021 年，全國(guó)重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓經(jīng)歷了 2020 年四個(gè)季度的下行趨勢(shì)后，在今年一季度降幅開始出現(xiàn)收窄，至今才企穩(wěn)。

然而在 CAIC 監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市中，2021 一季度雖然疫情與 2020 一季度相比已經(jīng)平穩(wěn)，但其空置率卻依然在上升，其中武漢和廣州上升幅度明顯較大，武漢受疫情影響，租戶退租現(xiàn)象最為嚴(yán)重導(dǎo)致 2020 全年凈吸納為負(fù)，廣州則源于近期的供應(yīng)高峰所知。

上海和重慶為僅有空置率下降的城市，截止至 2021 年一季度，上海已經(jīng)連續(xù) 5 個(gè)季度凈吸納量增長(zhǎng)且創(chuàng)近年高峰，這從某種程度上體現(xiàn)了上海辦公市場(chǎng)的強(qiáng)韌性，然而，即便如此，截止 2020 年末上海總存量也已經(jīng)逼近 7989 萬(wàn)平方米，未來(lái) 3 年預(yù)計(jì)供應(yīng)量約 1965 萬(wàn)平方米，整體市場(chǎng)供大于求趨勢(shì)明顯。

" 限高令 " 出臺(tái)后，對(duì)超高層建筑的嚴(yán)控，在某種程度上或?qū)徑馐袌?chǎng)供應(yīng)有一定的幫助，但總體上，辦公市場(chǎng)的總量還應(yīng)進(jìn)一步控制。不僅僅是辦公市場(chǎng)，商業(yè)、住宅等各方面也需要控制到一個(gè)合理的比例。

總體來(lái)看，" 嚴(yán)格控制超高層建筑建設(shè) " 在綠色低碳發(fā)展方面對(duì) " 碳達(dá)峰 "" 碳中和 " 有一定的促進(jìn)意義，在城市規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展方面貢獻(xiàn)深遠(yuǎn)，對(duì)于杜絕各大城市盲目競(jìng)逐 " 中國(guó)第一高樓 " 的現(xiàn)象較為有效。

而從平衡整體市場(chǎng)供應(yīng)方面來(lái)看，影響較為有限。對(duì)于那些盲目建設(shè)高層建筑卻超出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)合理承受能力和運(yùn)維管理水平的城市來(lái)說(shuō)，效果尤為明顯。