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中介李元在上海核心商務(wù)區(qū)寫字樓租賃市場工作了5年，今年第一季度，他幾乎沒有客戶，隨著疫情得到控制，二季度前來問詢的客戶陸續(xù)多了起來，但租金卻在不斷下壓。“8月成交的一個寫字樓單子位于南京西路地鐵口，業(yè)主空置時間太久，急于出租，最終成交價在5元/平方米/天，這在過去是不可能的，南京西路寫字樓的平均租金一般不會低于10元/平方米/天。”

來自機構(gòu)的數(shù)據(jù)印證著李元的感受。

空置率方面，世邦魏理仕報告顯示，2020年第二季度上海市寫字樓空置率為19.9%，這一數(shù)字為近15年來最高；租金方面，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，二季度上海甲級辦公樓租金為7.9元/平方米/天，環(huán)比下降4.6%，同比下降達9.4%。

隨著疫情的好轉(zhuǎn)，寫字樓的租賃活躍度也在逐漸恢復(fù)，租戶在部分板塊間的流動甚至有明顯的加強，但這絲毫無法讓市場參與者感覺到放松，上海市未來龐大的寫字樓新增供應(yīng)量擺在眼前，寫字樓供需兩端的差距可能會持續(xù)拉大。

撤離與進駐

建造業(yè)從業(yè)者張偉的公司在兩年前搬到上海漕河涇開發(fā)區(qū)，租用了三層辦公樓，今年年底租約到期后，他們將搬到漕河涇開發(fā)區(qū)的另一幢寫字樓中。“公司受到疫情影響，上半年盈利情況不佳，租金壓力大，新的辦公樓位置距離只隔了不到2公里，但租金更便宜”。

這是很多中小企業(yè)的選擇，漕河涇園區(qū)一名招商人員告訴經(jīng)濟觀察報，受到疫情沖擊，一些小企業(yè)選擇園內(nèi)換租，對人員和辦公面積都進行了縮減，還有一些企業(yè)則選擇了搬離，搬離的企業(yè)中，有些選擇了周邊區(qū)域價格更便宜、面積更小的辦公室，另一些則選擇了聯(lián)合辦公這種更加靈活的辦公形式。“大多數(shù)都是面積在500平方米以下，員工在30人以下，受到疫情影較大的旅游、酒店和外貿(mào)等行業(yè)的小型企業(yè)。”他說。

雖然目前的搬遷多體現(xiàn)在一些小企業(yè)身上，但這位招商人員透露，一些抗風險能力較強的企業(yè)暫時沒有搬遷動作其實和年度預(yù)算相關(guān)，“一些公司由于預(yù)算做好了，今年暫時不動，但是年底或明年會選擇搬遷”。

同時，漕河涇園區(qū)響應(yīng)國資委號召，對中小微企業(yè)進行了為期3個月的租金減免，這也是一些小企業(yè)上半年還能維持的因素之一，但到了八九月，有些小公司還是撐不下去搬走了，“疫情的影響還沒有停止”。

與受到疫情沖擊較大的教育、貿(mào)易、旅游等行業(yè)相比，游戲、直播、醫(yī)藥等行業(yè)在疫情期間獲得了較好的發(fā)展，也帶來了相應(yīng)的擴張需求。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)和科技新媒體行業(yè)在今年上半年的新增租賃需求中占比位列前三甲，合計需求近70%，化學(xué)醫(yī)藥行業(yè)在上半年租賃需求中占比9%，同比上漲了5%。

上述漕河涇園區(qū)的招商人員稱，上半年，一些電子商務(wù)、游戲直播類的企業(yè)選擇了擴張，“一下就擴張兩三千平方米的公司不是個例”。

據(jù)了解到，今年上半年，字節(jié)跳動租下了位于漕河涇中央商務(wù)園新建成4棟樓中的3棟，租賃面積超過了12萬平方米。

新興商務(wù)區(qū)引力加大

疫情期間，雖有一些小微企業(yè)因為資金或業(yè)務(wù)的原因經(jīng)營困難，但這部分企業(yè)在上海整個寫字樓版圖中其實占比非常小，這是高力國際辦公樓服務(wù)執(zhí)行董事吳群的判斷，就整個上海片區(qū)甲級寫字樓用戶來說，沒有看到退租風潮，更多的流動其實是出于把握時機考慮，在租金下行時期尋找性價比更高的樓宇。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓凈吸納量由第一季度的-5.2萬平方米回正，二季度凈吸納量在8.3萬平方米，這其中，有近5萬平方米的交易面積落地在前灘。

高力國際的報告也顯示，第二季度主要的8宗寫字樓交易中，有5宗發(fā)生在前灘，整個二季度，前灘收獲了包括西門子、安居客、基石藥業(yè)在內(nèi)的多個大面積租約。

此外，汽車金融科技服務(wù)平臺燦谷、半導(dǎo)體跨國公司德州儀器、法國水務(wù)巨頭威立雅也在2020上半年紛紛進駐前灘。

值得一提的是，在燦谷進駐之前，前灘就已經(jīng)集聚了捷豹路虎中國區(qū)總部、上海蔚來汽車、自動識別行業(yè)和AUTO-ID第三大供應(yīng)商得利捷等汽車相關(guān)總部企業(yè)。而在去年年底，德國醫(yī)藥、高性能材料巨頭默克和美國醫(yī)療技術(shù)公司BD也相繼入駐前灘。

前灘國際商務(wù)區(qū)2.83平方公里范圍內(nèi)，規(guī)劃了約350萬平方米的建筑面積，在地理位置上靠近陸家嘴，被稱為“陸家嘴2.0版本”。

吳群分析前灘吸引企業(yè)入駐的原因包括：位置優(yōu)越、交通和生活便利度較高、樓齡小、商業(yè)配套預(yù)期在未來可比肩CBD。

除此之外，前灘的租金優(yōu)勢也非常明顯，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，第二季度，陸家嘴的租金報價為13.4元/平方米/天，而同期前灘的租金報價為7.4元/平方米/天。一位陸家嘴寫字樓業(yè)主向經(jīng)濟觀察報坦言，“從去年開始，有越來越多陸家嘴區(qū)域內(nèi)的非金融行業(yè)企業(yè)選擇搬去了前灘”。

同樣的流動還體現(xiàn)在科技類企業(yè)向徐匯濱江的轉(zhuǎn)移中。

近年來，騰訊、阿里、網(wǎng)易、華為鯤鵬、小米等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)紛紛選擇落地徐匯濱江的西岸智慧谷，形成了一定聚集效應(yīng)。“徐匯區(qū)政府對人工智能產(chǎn)業(yè)的扶持，對符合政策企業(yè)的補貼都吸引不少浦西的企業(yè)進駐徐匯濱江。”吳群告訴經(jīng)濟觀察報。

而一名漕河涇業(yè)主稱，徐匯濱江目前的租金與漕河涇相當，但是寫字樓更新，智能化程度也更高，加上政策的利好，對一些企業(yè)來說很有吸引力。

供大于求

二季度以來，市場流動性與需求逐步回升，但值得關(guān)注的是，供應(yīng)量的增加正不斷將寫字樓供需兩端的差距拉大。

據(jù)高力國際最新統(tǒng)計，一季度上海南外灘、新客站區(qū)域新增供應(yīng)了3個寫字樓項目，上海寫字樓整體空置率為19.2%，這一空置率預(yù)計將在2020年末達到28.9%。二季度共有6個非中央商務(wù)區(qū)的新項目竣工，總建筑面積達29.5萬平方米，總計供應(yīng)面積約23.1萬平方米。

高力國際預(yù)計，2020年全市寫字樓供應(yīng)量將達到250萬平方米，但需求量僅為40萬平方米，供求比大于6：1。

受到供應(yīng)量影響，一些新興商務(wù)區(qū)的空置率持續(xù)走高，南外灘的寫字樓空置率在第一季度和第二季度高達60%以上。北外灘、前灘和莘莊等新興商務(wù)區(qū)上半年的空置率超過30%。

當寫字樓租賃市場步入租戶市場，業(yè)主或多或少都會遭遇租金“價格戰(zhàn)”，包括更具競爭力的租金、更長的免租期、靈活的租賃條款和定制化裝修服務(wù)等。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第二季度中央商務(wù)區(qū)的凈吸收量為-2600平方米，而非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量達8.6萬平方米。

前述陸家嘴一名寫字樓業(yè)主稱，面對新興商務(wù)區(qū)的競爭，他們從去年底就開始對公共區(qū)域進行裝修以改善硬件設(shè)施，今年則從提供更好的物業(yè)服務(wù)和降低租金兩方面入手吸引顧客。

漕河涇開發(fā)區(qū)一位負責兩棟辦公樓出租的物業(yè)負責人稱，其中一幢樓的空置率已經(jīng)超過40%，原本報價范圍在4.8-5元/平方米/天，為了吸引客戶，價格可以談到4元/平方米/天甚至更低。

采訪中，多名從事寫字樓租賃的中介告訴經(jīng)濟觀察報，“客戶的選擇很多，租金方面和業(yè)主都好談”。

這種情況不僅發(fā)生在2020年，世邦魏理仕預(yù)測，2020年到2024年，預(yù)計將有501萬平方米新增供應(yīng)量。

吳群告訴經(jīng)濟觀察報，面對未來的大量新增供應(yīng)，企業(yè)需求量無法與之匹配，新增寫字樓在短時間內(nèi)難以消化，空置率就會持續(xù)處在高位，而租金的反應(yīng)會更加滯后。“要想恢復(fù)到去年同期價格水平至少還需要1到2年時間。”吳群說。