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上海，2021年7月8日?— 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對(duì)2021年上半年度的寫字樓市場(chǎng)、零售物業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)以及大宗交易市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行多維度的解讀，并對(duì)下半年的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望和預(yù)測(cè)。

上海寫字樓市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)，行業(yè)發(fā)展向高質(zhì)量、多元化邁進(jìn)

上海經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，實(shí)物量指標(biāo)上揚(yáng)，市場(chǎng)信心顯著回暖，上海寫字樓市場(chǎng)需求持續(xù)提升，自去年二季度以來連續(xù)五季度呈現(xiàn)上揚(yáng)局面，2021二季度上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量錄得40.04萬平方米,環(huán)比一季度增長10.2%,需求提升也使得上海甲級(jí)寫字樓空置率回落至18.8%，環(huán)比上季度下調(diào)1.9%，其中核心區(qū)14.6%，新興區(qū)25.1%。

供應(yīng)表現(xiàn)來看，共有四個(gè)新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目在二季度入市,合計(jì)帶來21.71萬平方米的新增供應(yīng)。其中，核心區(qū)的供應(yīng)項(xiàng)目為長寧區(qū)城市更新項(xiàng)目—“寶地新華”，另外三個(gè)項(xiàng)目為七寶板塊的“七寶傳媒谷”、徐匯濱江板塊“芒果廣場(chǎng)”及浦東后灘板塊“SK大廈”。租金表現(xiàn)來看，二季度，上海甲級(jí)寫字樓平均租金8.08元/平方米/天，跌幅環(huán)比收窄；核心區(qū)租金為9.25元/平方米/月，環(huán)比下滑0.9%；新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的推動(dòng)下整體租金水平環(huán)比上揚(yáng)1.9%，為6.37元/平方米/月。

行業(yè)表現(xiàn)來看，二季度，電子信息科技行業(yè)貢獻(xiàn)最大，成交面積比重為25%。電子閱讀、電子游戲、IT網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、電商平臺(tái)類行業(yè)成交頻繁。項(xiàng)目選擇上，新興區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目及具有產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的園區(qū)是該類行業(yè)主要選址方向。金融行業(yè)持續(xù)活躍，今年以來金融市場(chǎng)迎來全新格局，上海商業(yè)銀行跨境人民幣業(yè)務(wù)中外資銀行在數(shù)量和市場(chǎng)份額上首次超過中資銀行，貝萊德建信理財(cái)有限責(zé)任公司揭牌，臨港新片區(qū)即將開展外匯管理高水平開放試點(diǎn)，原油期權(quán)掛牌交易，金融新格局帶來了金融機(jī)構(gòu)在上海布點(diǎn)新需求。專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中，律所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、設(shè)計(jì)咨詢類搬遷成交依然穩(wěn)定，另外一些聯(lián)合辦公品牌伴隨市場(chǎng)復(fù)蘇也開始積極布點(diǎn)，主力考慮布局核心區(qū)域板塊。

戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)主管、董事總經(jīng)理魏超英表示:“上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中加固，穩(wěn)中向好的表現(xiàn)促進(jìn)了上海寫字樓市場(chǎng)持續(xù)回暖。下半年，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模超過百萬，其中普陀、濱江沿線規(guī)模較大，短期市場(chǎng)租金和出租率依然承壓。展望未來，上海繼續(xù)營造超一流營商環(huán)境，上海對(duì)人才吸引力排名全球第四，中小企業(yè)融資環(huán)境領(lǐng)先全國城市等利好投資環(huán)境將不斷吸引優(yōu)秀人才及企業(yè)進(jìn)駐。行業(yè)發(fā)展來看，在推進(jìn)上海全球資產(chǎn)管理中心建設(shè)、促進(jìn)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、加快建設(shè)國際消費(fèi)中心城市、提升上海國際貿(mào)易中心能級(jí)規(guī)劃等利好產(chǎn)業(yè)政策推動(dòng)下，金融、醫(yī)藥、線上貿(mào)易、線上消費(fèi)、線上娛樂、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等行業(yè)為中堅(jiān)力量，并向高質(zhì)量、多元化邁進(jìn)。”

上海大宗交易市場(chǎng)整體活躍度提升

2021年上半年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得38宗成交，共計(jì)294億元，成交宗數(shù)和成交金額環(huán)比2020年下半年分別增加80%和19%，市場(chǎng)整體活躍度提升。代表性成交包括領(lǐng)展32億收購七寶萬科廣場(chǎng)50%權(quán)益、中泰證券27.4億收購?fù)鉃┲行腁2 & C2等。

買家類型方面，2021年上半年大宗交易市場(chǎng)投資型買家占比由2020年下半年的26%提升至58%，增幅明顯；外資買家占比38%，相較2020年上漲約65%，充分彰顯其對(duì)上海高流動(dòng)性和吸引力的看好。關(guān)于物業(yè)類型，得益于國家對(duì)新基建的支持，數(shù)據(jù)中心及工業(yè)/物流成交增長明顯，凱德36.6億收購閔行數(shù)據(jù)中心更是創(chuàng)下上海數(shù)據(jù)中心成交總價(jià)新高。

有關(guān)資本化率，投資者出于對(duì)市場(chǎng)不確定性及租賃風(fēng)險(xiǎn)的考量，對(duì)于投資回報(bào)的要求相較2020年有所上升。另外，考慮到近期投資者活躍程度提升，第三季度各類型物業(yè)的資本化率預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定。

展望2021年下半年，戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國資本市場(chǎng)部主管葉國平表示，韌性下的上海機(jī)會(huì)，主要有以下幾點(diǎn)：

新基建背景下，發(fā)行REITs成為項(xiàng)目的可行退出方式；預(yù)計(jì)可發(fā)行REITs的物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、商務(wù)園區(qū)及長租公寓將額外受到追捧；

以TMT企業(yè)為代表的新經(jīng)濟(jì)自用買家將持續(xù)活躍；

在日趨嚴(yán)格的拿地條件下，可散售住宅或公寓類快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目將更具優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)2021年下半年將重新出現(xiàn)比較多的成交案例；

三道紅線和融資收緊的雙重政策影響下，開發(fā)商與高負(fù)債業(yè)主將有更大機(jī)會(huì)與動(dòng)力以市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格出售其在一線城市持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛

據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2021年本地經(jīng)濟(jì)仍然保持快速增長，帶動(dòng)上海消費(fèi)品市場(chǎng)及零售物業(yè)續(xù)向好。一季度，上海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長48.9%至人民幣 4,557億元。二季度，上海共5家購物中心開業(yè)入市，分別是位于黃浦區(qū)的恒基旭輝天地和博薈廣場(chǎng)、位于徐匯區(qū)的漕河涇印象城、浦東的啦啦寶都等，落成零售項(xiàng)目推升上海中高端購物中心總存量達(dá)到19,248,027平方米。

二季度，上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，眾多業(yè)態(tài)的零售商持續(xù)擴(kuò)張，不斷有國內(nèi)外新品牌進(jìn)入上海零售市場(chǎng)。整體空置率環(huán)比下降0.12個(gè)百分點(diǎn)至9.25%，凈吸納量增加至約350,221平方米。一些成熟的中高端購物中心進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整和品牌升級(jí)，推動(dòng)了對(duì)上海零售物業(yè)的吸納。奢侈品、餐飲、生活以及汽車體驗(yàn)店零售品牌為最主要的市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)力。例如，中國服裝品牌內(nèi)外于靜安嘉里中心開設(shè)其中國首家體驗(yàn)店；國際知名漢堡品牌Five Guys于淮海路巴黎春天開設(shè)其中國首店；知名新能源汽車品牌嵐圖汽車于瑞虹天地月亮灣開設(shè)其體驗(yàn)店，以及Loft在靜安大悅城開設(shè)其店鋪。

上海中高端購物中心平均二季度首層租金報(bào)價(jià)環(huán)比上升1.5%至人民幣879.6元每月每平方米。核心區(qū)域，平均首層租金報(bào)價(jià)環(huán)比上升1.4%至人民幣1,976元/平方米/天。南京西路商圈錄得最高平均租金，為人民幣2,532.5元/平方米/天。徐家匯及南京東路商圈的平均租金排在其后，分別為人民幣2,266.1元/平方米/天及人民幣2,181.9元/平方米/天。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事魏建歷表示：“目前全市商圈消費(fèi)集中度加強(qiáng)，重點(diǎn)商圈提質(zhì)效應(yīng)顯著。而通過舉辦“雙品網(wǎng)購節(jié)暨數(shù)字生活節(jié)”，“直播電商節(jié)”等活動(dòng)，線上消費(fèi)熱度持續(xù)加強(qiáng)。零售額的持續(xù)穩(wěn)步增長，體現(xiàn)了市民對(duì)于高品質(zhì)商品日益增長的消費(fèi)需求。”

華東區(qū)物流市場(chǎng)二季度呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)

二季度華東區(qū)物流市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。上海地區(qū)第三方物流需求本季度增長顯著，電商、快運(yùn)快遞為本季度上海高標(biāo)倉庫市場(chǎng)主要租戶。上海地區(qū)土地供應(yīng)仍然稀缺，上海物流整體市場(chǎng)仍然保持強(qiáng)需求態(tài)勢(shì)。第二季度上海高標(biāo)庫總供應(yīng)量為875萬平方米，平均租金為47.78元/平方米/月，全市平均空置率為8.42%，這一空置率主要來自于金山的新盤入市和奉賢的短期退倉。戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示：“預(yù)計(jì)到下半年，隨著電商節(jié)日的進(jìn)一步啟動(dòng)，全市空置率會(huì)逐步降低。同時(shí)，環(huán)滬地區(qū)受上海需求外溢影響，昆山、太倉等地高標(biāo)倉庫市場(chǎng)租賃需求旺盛，也迫使開發(fā)商和投資者進(jìn)一步向江蘇省的縣級(jí)市擴(kuò)張；浙江地區(qū)，電商、快運(yùn)快遞、社區(qū)團(tuán)購成為高標(biāo)倉庫市場(chǎng)吸納主力，如浙北嘉興（嘉善、秀洲）、德清以及浙南溫州、臺(tái)州租賃市場(chǎng)趨旺。寧波地區(qū)供應(yīng)持續(xù)緊張。”

電商租賃需求迅速擴(kuò)張

華東區(qū)二季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)強(qiáng)勁勢(shì)頭，消費(fèi)能力持續(xù)提升。消費(fèi)者對(duì)物質(zhì)的品質(zhì)和品類需求呈現(xiàn)高端化、精致化、細(xì)分化趨勢(shì)。本季度，線上線下全渠道融合態(tài)勢(shì)凸顯，全渠道新媒體新零售模式催生電商新品類拓展。上海對(duì)外貿(mào)易也表現(xiàn)活躍， 5月，上海市外貿(mào)進(jìn)出口同比增長21.0%，跨境電商需求迎來新的增長。此外，疊加“6.18”電商購物節(jié)影響，本季度華東區(qū)電商需求擴(kuò)張迅猛。

結(jié)合冷鏈的發(fā)展模式初顯雛形

華東區(qū)生鮮電商、社區(qū)團(tuán)購持續(xù)活躍，催生大量干倉改冷庫和冷庫定制的需求。隨著食品產(chǎn)業(yè)園內(nèi)食品加工、生鮮加工、中央廚房等業(yè)態(tài)的增加，為保證食品和生鮮的新鮮程度和品質(zhì)，食品產(chǎn)業(yè)園結(jié)合冷鏈的模式顯現(xiàn)成型。