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　今年以來，受新冠肺炎疫情影響，上海商業(yè)地產(chǎn)業(yè)受到相對(duì)的負(fù)面影響。不過，隨著上海下調(diào)疫情防控響應(yīng)級(jí)別，上海寫字樓的需求也迅速恢復(fù)。近期，澎湃新聞?wù){(diào)研了上海各區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)情況，試圖還原目前上海寫字樓業(yè)態(tài)的真實(shí)現(xiàn)狀。

上海新增項(xiàng)目集中浦江沿岸

　　根據(jù)多家商業(yè)地產(chǎn)公司的報(bào)告，2020年上半年上海至少錄得9個(gè)新增項(xiàng)目入市，包括靜安華寶中心、前灘東方廣場(chǎng)二期、盈凱文創(chuàng)廣場(chǎng)、上海金融街中心一期、世博濱江大廈·北座、陸家嘴濱江中心（H1樓）、北外灘來福士廣場(chǎng)西塔、富源廣場(chǎng)1號(hào)樓和上海西岸國際人工智能中心X-1等，至少為市場(chǎng)帶來40萬平方米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。

　　CBRE（世邦魏理仕）華東區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管張?jiān)筋A(yù)計(jì)，今年下半年上海供應(yīng)將有100萬平方米。戴德梁行預(yù)計(jì)，未來五年，上海市將有超過640萬平方米的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)將入市。

　　高力國際的研究則顯示，上海寫字樓市場(chǎng)將在未來兩年迎來供應(yīng)高峰。根據(jù)高力國際的報(bào)告，上海2021年至2024年的辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)或超過800萬平方米。

　　值得注意的是，今年上半年的新增入市項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目都在浦江沿岸的位置，如前灘、徐匯濱江、北外灘等熱門區(qū)域。

　　事實(shí)上，這些區(qū)域受地理位置、面積性價(jià)比、產(chǎn)業(yè)集群、配套優(yōu)勢(shì)等影響，需求突出，疫情后恢復(fù)也較快。

　　前灘二季度凈吸納量超過核心區(qū)域位列第一

　　如前灘區(qū)域，CBRE的報(bào)告顯示，前灘在今年二季度錄得凈吸納量約3.4萬平方米，在上海各重要區(qū)域中位列第一。據(jù)CBRE的研究，到2023年，前灘的新增供應(yīng)或達(dá)到120萬平方米，其中三分之二的交類型或來自搬遷，租戶來源或有19.8%的租戶來自陸家嘴，13.5%的租戶來自工業(yè)園區(qū)，超過20%的租戶或來自浦東其他地區(qū)。

　　根據(jù)CBRE2019年初對(duì)前灘的11座甲級(jí)樓宇，741位入駐企業(yè)員工進(jìn)行的滿意度調(diào)查顯示，有68.2%的員工表示對(duì)前灘的新建辦公樓滿意；53%的員工認(rèn)為和之前的辦公地點(diǎn)相比，到前灘上班交通更方便了。有75.3%的員工表示，會(huì)向朋友推薦前灘。

　　從今年上半年的租賃情況來看，前灘錄得超過6萬平米的租賃。其中包括西門子中國在前灘時(shí)代廣場(chǎng)租賃的18743平米、德州儀器在前灘中心租賃10000平方米、安居客在晶耀前灘T7租賃的10800平米、燦谷在前灘東方廣場(chǎng)二期租賃8400平方米、辦伴在前灘中心租賃5000平米等。此外基石藥業(yè)、薄荷網(wǎng)等都在前灘租賃了超過4000平米的辦公樓。

　　去年年底，德國醫(yī)藥和高性能材料巨頭默克和美國醫(yī)療技術(shù)公司BD就已入駐前灘。不久前，鐵獅門以人民幣17.6億元的價(jià)格將前灘的一處辦公樓出售給影星張庭和林瑞陽夫婦創(chuàng)辦的公司TST庭秘密。

　　高力國際預(yù)計(jì)，前灘在2020年下半年將繼續(xù)呈現(xiàn)較好的凈吸納量。

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐向澎湃新聞分析指出，在經(jīng)濟(jì)有所放緩的情況下，租戶的租賃決策偏謹(jǐn)慎。如對(duì)于非中高端服務(wù)業(yè)之類的企業(yè)來說，搬去一個(gè)有配套、交通環(huán)境較好、又希望有一個(gè)長期穩(wěn)定可發(fā)展的空間的，去前灘這樣這樣的新興區(qū)域是比較匹配經(jīng)營戰(zhàn)略的。

　　此外，也不乏有些原本在中央商務(wù)區(qū)的企業(yè)，因?yàn)閿U(kuò)張升級(jí)的需求，同時(shí)考慮到租金降低的，也會(huì)選擇“落戶”到包括前灘在內(nèi)的新興區(qū)域。

　　值得一提的是，辦公樓市場(chǎng)上，除了“超大型”的企業(yè)租戶外，傳統(tǒng)的租約一般是3年一簽，不過，有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，看到有前灘的租戶簽了5年以上，或表示該企業(yè)希望在前灘“長期駐扎”。

　　騰訊阿里等逾20家企業(yè)將簽約入駐徐匯濱江

　　另一個(gè)突出的新興區(qū)域，則是在前灘對(duì)岸的徐匯濱江。

　　今年4月8日，徐匯區(qū)召開2020年重大工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)。2020年，徐匯區(qū)共安排重大工程共計(jì)61項(xiàng)，包含區(qū)級(jí)重大工程正式項(xiàng)目31項(xiàng)、預(yù)備項(xiàng)目8項(xiàng)，其中包括西岸區(qū)域的西岸傳媒港、西岸智慧谷、西岸金融城等重大工程。

　　其中，騰訊、阿里、網(wǎng)易、華為鯤鵬、小米等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)都將入駐徐匯濱江“西岸智慧谷”。據(jù)上海西岸開發(fā)（集團(tuán)）有限公司統(tǒng)計(jì)，到今年年底，上海西岸國際人工智能中心將實(shí)現(xiàn)逾20家企業(yè)簽約，入駐率達(dá)到90%，超3000名員工入駐辦公，樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值可達(dá)10000元/㎡。

　　據(jù)了解，樓內(nèi)不僅聚集了微軟亞洲研究院（上海）、微軟-儀電人工智能創(chuàng)新院、阿里巴巴、上海鯤鵬+昇騰生態(tài)創(chuàng)新中心等人工智能頭部企業(yè)，還有包括聯(lián)影智能、每步科技、非汐科技、思必馳、云譯科技、縉鋮醫(yī)療、問境科技、完美柒嘉、億鑄科技等垂直細(xì)分領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)。

　　而早在今年1月份，西岸傳媒港最后一棟建筑，也是騰訊華東總部完成結(jié)構(gòu)封頂。騰訊科技（上海）有限公司總經(jīng)理張立軍在接受采訪時(shí)表示，騰訊華東總部預(yù)計(jì)2021年上半年將正式遷入徐匯濱江的總部大廈。華東總部將把人工智能和大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)作為核心重點(diǎn)，加以大力發(fā)展。

　　在高力國際華東區(qū)辦公樓服務(wù)執(zhí)行董事吳群看來，在上海商業(yè)地產(chǎn)中長期的趨勢(shì)方面，前灘和徐匯濱江是上海未來的新興區(qū)域的主要指出。

　　吳群指出，在上海的非中央?yún)^(qū)域，從樓盤的聚集、交通便利、政府的規(guī)劃及支持、配套設(shè)施、租金等方面來看，前灘和徐匯濱江的性價(jià)比非常高。“相比其他的次中心，比如說大虹橋、北濱江、五角場(chǎng)等，徐匯濱江和前灘的綜合優(yōu)勢(shì)也更加明顯。”吳群認(rèn)為。

　　“中期到長期的未來，這兩個(gè)區(qū)域會(huì)是新興的市中心。”吳群說，“今后十年，在上海的新興版塊里，兩個(gè)明星板塊就是徐匯濱江和前灘。”