中心城區(qū)原來(lái)一個(gè)封閉的廠區(qū)，撩開(kāi)面紗后，一條100 多米的時(shí)尚小街展現(xiàn)在市民面前，用驚艷來(lái)形容開(kāi)張時(shí)的情景毫不為過(guò)，這就是長(zhǎng)寧區(qū)番禺路381號(hào)的幸福里園區(qū)，上海幸福里文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱幸福里）的首個(gè)項(xiàng)目。

首戰(zhàn)告捷后，幸福里團(tuán)隊(duì)又成功將近百年歷史的黑石公寓改造成為集酒店、書店、咖啡、餐廳、展廳等于一體的網(wǎng)紅打卡新地標(biāo)。今年，更有M+誼園、M+馬利等陸續(xù)面世，外觀和內(nèi)容同樣充滿驚喜。

為了深入地了解這家年輕卻出手不俗的城市更新公司，筆者走訪了幸福里、M+黑石等園區(qū)，并專訪幸福里公司多位領(lǐng)銜人，發(fā)現(xiàn)了諸多閃光點(diǎn)和運(yùn)營(yíng)秘籍。

1 、攜帶設(shè)計(jì)基因不斷打造城市更新“精品”

地處上海番禺路381號(hào)的 幸福里，前身為上海橡膠制品研究所廠區(qū)，廠區(qū)兩頭都被鐵門封閉，住在附近的居民很難一窺大門后的場(chǎng)景，是鬧市中一處少有的 “閑置之地”。2014年，一家頗有名氣的室內(nèi)設(shè)計(jì)公司正在尋找辦公場(chǎng)所，機(jī)緣巧合之下相中了這里，彼時(shí)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)頭人 郭奎有意突破設(shè)計(jì)公司局限，嘗試打造理想中的城市更新產(chǎn)品，遂與業(yè)主一拍即合，整體租下了此處進(jìn)行改造。

幸福里園區(qū)改造前

2015 年，一個(gè)名叫“幸福里”的園區(qū)誕生了，雖然建筑面積僅15000平方米，卻在短時(shí)間從市場(chǎng)中脫穎而出，備受社會(huì)各界認(rèn)可。它雖“ 小”卻“美且精”，將海派里弄文化的精髓與歐美現(xiàn)代街區(qū)的開(kāi)放高度融合，將封閉的廠區(qū)變成集 園區(qū)、街區(qū)和社區(qū)功能于一體的時(shí)尚空間，成為將低效資產(chǎn)變成高效資產(chǎn)的經(jīng)典之作。

幸福里項(xiàng)目成功后，上海幸福里文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱幸福里）也應(yīng)運(yùn)而生，董事長(zhǎng)郭奎全身心投入城市更新領(lǐng)域，親自擔(dān)任總設(shè)計(jì)師，確保幸福里、M+ 黑石等園區(qū)從整體空間布局到綠植的細(xì)節(jié)搭配，甚至在原有老建筑文化脈絡(luò)的繼承上，都追求完善、可圈可點(diǎn)。同時(shí)，轉(zhuǎn)型為城市更新的幸福里團(tuán)隊(duì)不光在設(shè)計(jì)上精益求精，還不斷思考如何讓園區(qū)更加貼合當(dāng)下人們的生活方式。

凡是去過(guò)幸福里的人都可以感受到，它不僅時(shí)尚精致，而且十分接地氣，真正融入了周邊老百姓生活，這也是幸福里團(tuán)隊(duì)希望傳遞的最大價(jià)值。

通過(guò)拆除圍墻和大門，將幸福路和番禺路連通，不僅為周邊居民打通了一條開(kāi)放的步行道，而且兩側(cè)分布了43家不同類型的商鋪，包括了品牌咖啡館、酒吧、蛋糕店、健身房，搭配棱角分明的冷色建筑裝飾，整個(gè)街區(qū)顯得新潮且活力十足。一年365天，除了來(lái)“打卡”的游客，附近居民都會(huì)攜家?guī)Э趤?lái)此享受恬適的休閑時(shí)光，不少店鋪門口的外擺靠椅往往一座難求。

團(tuán)隊(duì)在細(xì)節(jié)方面更是不斷追求完美，比如綠化的運(yùn)用十分貼近人們的需求，可觀賞、可對(duì)話、可親近。園區(qū)內(nèi)有被密密麻麻垂直綠化包裹的立體車庫(kù)，種在水池中央的高個(gè)子喬木，水塔改建的屋頂花園，以及隨處可見(jiàn)的店門前、陽(yáng)臺(tái)上、水池邊的綠色盆栽等。加上幸福里地處的新華路歷史文化風(fēng)貌區(qū)，這里有上海最茂盛整齊的梧桐樹(shù)，這些綠色元素疊加，讓昔日封閉的廠區(qū)徹底有了呼吸。

再來(lái)看看近期即將面世的M+誼園，它位于漕寶路地鐵站附近，前身是上海合成樹(shù)脂研究所。在改造上，設(shè)計(jì)師依舊秉持高水準(zhǔn)，對(duì)原有建筑作創(chuàng)新突破，將工業(yè)元素與現(xiàn)代公共空間相結(jié)合，將工業(yè)格局與藝術(shù)作品交織融入，打造一座夢(mèng)想起航的濱水文創(chuàng)園區(qū)。別致的濱河景觀、特色商業(yè)、文化書店、餐飲酒吧、時(shí)尚秀場(chǎng)以及中心花園等業(yè)態(tài)集聚，并將綠植與建筑用不同姿態(tài)加以融合，使整個(gè)園區(qū)成為一座建筑與景觀相輝映的公共會(huì)客廳。一步一景，為每一位到來(lái)的人，打造不同的精致體驗(yàn)，呈現(xiàn)出空間的多樣性，期待下一個(gè)“爆款”即將出現(xiàn)。

2 、既搭好空間平臺(tái)又打造自營(yíng)內(nèi)容IP

留心的話可以發(fā)現(xiàn)，在“ 幸福里”和M+黑石位置最好的地方，都有著一個(gè)共同的產(chǎn)品，那就是幸福里自營(yíng)的生活方式集合館—— 幸福集薈。

M+ 誼園內(nèi)試營(yíng)業(yè)的幸福集薈

如今，空間運(yùn)營(yíng)商越來(lái)越多，如何走出“ 二房東”趨同的運(yùn)營(yíng)模式？是幸福里公司一直思考并在探索的事。因此，幸福里團(tuán)隊(duì)做了一個(gè)革命性的決定，不光要做空間還要做內(nèi)容，必須要有自己的內(nèi)容IP 。眾所周知，文化業(yè)態(tài)開(kāi)始往往是不賺錢的，幸福集薈是幸福里公司的首次嘗試，一個(gè)以文化藝術(shù)為載體的平臺(tái)，做幸福的內(nèi)容，把好的東西匯集起來(lái)。

2018年1月1日，第一家幸福集薈正式開(kāi)業(yè)。它坐落于幸福里番禺路入口處，一幢有著寬大透明玻璃櫥窗的建筑里，這是幸福里的最佳位置。店內(nèi)集圖書、服裝、餐飲和文創(chuàng)產(chǎn)品銷售于一體，頗受附近居民青睞。幸福集薈還通過(guò)定期邀請(qǐng)作者開(kāi)辦講座、解析劇本等多元化運(yùn)營(yíng)方式，吸引了一大批忠實(shí)顧客。事實(shí)證明，幸福里的首次內(nèi)容IP打造非常成功，在沒(méi)有大規(guī)模推介宣傳的情況下，不僅發(fā)揮了對(duì)園區(qū)引流的作用，還贏得了政府、居民和市場(chǎng)的認(rèn)可，也堅(jiān)定了幸福里團(tuán)隊(duì)做內(nèi)容的決心。

有了成功的嘗試，黑石公寓幸福集薈店無(wú)論在規(guī)模還是內(nèi)容豐富程度上都勝于幸福里店，占地近1000平方米，分為 兒童集室、靈感集室、生活集室、視野集室、音樂(lè)與藝術(shù)集室、文化集室、唱片試聽(tīng)集室七個(gè)主題集室，內(nèi)容各有特色。例如唱片試聽(tīng)集室有數(shù)百?gòu)埡谀z唱片，幾乎囊括了這一百年來(lái)在上海有影響的所有旋律，你可以在這里使用頂級(jí)音響設(shè)備免費(fèi)試聽(tīng)部分唱片，或者帶上耳機(jī)在那里靜靜地享受。

幸福集薈不斷生長(zhǎng)的同時(shí)，幸福里探索的IP 種類也在增加。去年8月，幸福里全新打造的產(chǎn)品M+ Hotel 正式面世，定位為“生活中的音樂(lè)家”，旨在打造融合百年經(jīng)典人文與未來(lái)時(shí)尚特色的文藝棲居之所。酒店位于M+ 黑石園區(qū)內(nèi)，正面為一座二十余米的玻璃塔，通過(guò)燈光的切換映襯出不同的美景。從建筑外觀到室內(nèi)都可圈可點(diǎn)，如拱門的設(shè)計(jì)延續(xù)了經(jīng)典，同時(shí)塑造空間的層次及趣味感。再如空間豐富的色彩和充滿做舊感的材質(zhì)，加之每層不一樣的經(jīng)典馬賽克漸變圖案，將原有元素解構(gòu)并重組，還原黑石昔日風(fēng)彩，增添人們的懷舊感。

酒店擁有24間時(shí)尚典雅的客房，包括3間帶陽(yáng)臺(tái)的套房和1間打通后127平方米的屋頂大套房。客房里著重刻畫具有海派文化的建筑與室內(nèi)的對(duì)話、室內(nèi)與人的對(duì)話。在床頭柜、黑膠唱片音響、窗簾、地磚等一些細(xì)節(jié)上，都讓客人感受到不同于其他星級(jí)酒店的精致體驗(yàn)。同時(shí)，作為上海交響樂(lè)團(tuán)的鄰居，M+hotel還積極與其建立了緊密的聯(lián)系。在客房里可以收看上交演出的現(xiàn)場(chǎng)直播，并有機(jī)會(huì)參與上交的相關(guān)活動(dòng)。

3 、如何順應(yīng)時(shí)代趨勢(shì)讓輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)走得更遠(yuǎn)？

從城市能級(jí)來(lái)講，上海有條件集聚全球的消費(fèi)資源。2020 年，上海社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1.59萬(wàn)億元，居全國(guó)首位；上海全球零售集聚度位居全球城市第二；國(guó)際知名高端品牌集聚度超過(guò)90%，每年開(kāi)設(shè)的首店、旗艦店數(shù)量穩(wěn)居全國(guó)第一。各類首發(fā)平臺(tái)、時(shí)尚發(fā)布地標(biāo)、市級(jí)核心商圈，成為新模式、新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)品的試驗(yàn)田和競(jìng)技場(chǎng)。尤其是城市更新在上海仍處于快速發(fā)展階段，特別是市中心老舊建筑還有很大提升空間，通過(guò)策劃、設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)，把大量存量建筑形態(tài)更新內(nèi)容升級(jí)是必然趨勢(shì)。

黑石公寓改造前后對(duì)比

幸福里團(tuán)隊(duì)已形成做項(xiàng)目的幾個(gè)邏輯和原則，比如，第一是區(qū)位好的存量空間，上海正打造國(guó)際消費(fèi)中心城市，核心地段可改造的舊空間屬于稀缺資源，具有很大的升級(jí)潛力，但對(duì)品質(zhì)要求也很高；第二是規(guī)模要適中，市中心交通便利、人群密集，要注重培養(yǎng)用戶粘性，而適中的規(guī)模更適合打造15分鐘生活圈，許多網(wǎng)紅地標(biāo)會(huì)吸引游客打卡，但游客終究難留下來(lái)；第三是定位要因地制宜，不是說(shuō)“幸福里”成功了，就要到處復(fù)制這個(gè)模式，老舊建筑原有的歷史脈絡(luò)不能丟棄，比如M+黑石定位以音樂(lè)為主題的文創(chuàng)主題街區(qū)，就是充分考慮了黑石公寓深厚的歷史底蘊(yùn)和周圍濃郁的藝術(shù)氛圍；第四是內(nèi)容要緊跟潮流，如今很多新的商業(yè)和潮牌都是年輕人在做，現(xiàn)在消費(fèi)者眼界很高、進(jìn)步很快，必須跟上他們的喜好和胃口，不然就會(huì)被淘汰。

M+ 黑石園區(qū)所在區(qū)域音樂(lè)氛圍濃厚

縱觀已有的成功城市更新項(xiàng)目，無(wú)論在建筑設(shè)計(jì)的外觀上，還是園區(qū)管理的專業(yè)性、引進(jìn)業(yè)態(tài)的多樣性等方面都勝人一籌。但這些還是階段性的成功要素，隨著增量、存量空間載體的供大于求，從事城市更新輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)如何才能走得更遠(yuǎn)呢？

這些方面真值得進(jìn)一步思考：一、如何讓打造的空間產(chǎn)品更加符合企業(yè)的需求？只有把產(chǎn)品做好了，才有吸引客戶的基本條件；二、如何打造自營(yíng)IP ，這一點(diǎn)幸福里公司已經(jīng)取得初步成效，幸福集薈除了作為其自運(yùn)營(yíng)園區(qū)的核心產(chǎn)品，還以IP 產(chǎn)品形式對(duì)外輸出；三、做好增值服務(wù)，特別是如何做好政府政策與入駐企業(yè)之間“ 最后一百米”的連接，運(yùn)營(yíng)商是大有可為的；四、把握投資機(jī)遇，上市企業(yè)也是從初創(chuàng)企業(yè)開(kāi)始的，園區(qū)往往具有對(duì)入駐企業(yè)最了解、最直接的優(yōu)勢(shì)，可較早發(fā)現(xiàn)其潛力，并開(kāi)展合作與投資，如用以免租金代投的方式等。難怪有園區(qū)感嘆：真不知道園區(qū)里會(huì)飛出金鳳凰，當(dāng)初還是小雞的時(shí)候，如果參與孵化就好了。